Je boekt een overnachting bij een bekende hotelketen – denk aan Marriott, Hilton of NH Hotels – en je gaat ervan uit dat alles in het hotel geregeld wordt door dat grote merk. Maar in de praktijk is dat lang niet altijd het geval. Achter de schermen werken veel hotels volgens verschillende exploitatiemodellen. En dat heeft invloed op alles: van personeelsbeleid tot gastervaring.
Wij merken dat dit onderwerp vaak vragen oproept bij horecaondernemers, starters in de branche en zelfs bij medewerkers zelf. Want wat betekent het nou als een hotel een “managed property” is? Hoe verschilt dat van een franchisehotel of een hotel dat volledig in eigen beheer wordt gerund?
In dit blog leggen we stap voor stap uit:
- wat een managed hotel precies is,
- hoe dit zich verhoudt tot franchisehotels en hotels in eigen beheer,
- én wat de praktische gevolgen zijn voor zowel ondernemers als horecaprofessionals.
Zo krijg je helder inzicht in wie de touwtjes in handen heeft – en waarom dat belangrijk is als je zelf in of met een hotel werkt.
Wat is een managed hotel?
Een managed hotel – ook wel een “geëxploiteerd hotel” genoemd – is een hotel dat eigendom is van een investeerder of vastgoedpartij, maar beheerd wordt door een professionele hotelketen. De keten neemt dus het dagelijkse management voor haar rekening, terwijl het gebouw zelf in handen blijft van een externe partij.
Stel je een groot Hilton-hotel voor in een Europese hoofdstad. Het gebouw kan eigendom zijn van een vastgoedfonds of particuliere investeerder, maar de operatie – van front office tot housekeeping – wordt geleid door Hilton zelf. De keten stelt het managementteam aan, regelt de personeelsstructuur, zorgt voor naleving van merknormen en stuurt op kwaliteit en winstgevendheid.
Verantwoordelijkheden in een managed model:
- Hotelketen: verantwoordelijk voor de exploitatie, personeelsbeheer, marketing, kwaliteitscontrole, reserveringssystemen en klanttevredenheid.
- Eigenaar: investeert in het vastgoed en ontvangt een deel van de opbrengst, maar heeft weinig tot geen bemoeienis met de dagelijkse gang van zaken.
De hotelketen ontvangt in ruil voor haar diensten een beheervergoeding, meestal gebaseerd op een percentage van de omzet en/of winst. Daarnaast behoudt de eigenaar natuurlijk het voordeel van het gebruik van een bekend merk, wat helpt bij het aantrekken van gasten en zakelijke partners.
Typische voorbeelden van managed hotels
Internationale ketens zoals Marriott, Hilton, Hyatt en Radisson maken veel gebruik van dit model, zeker bij hun grotere vestigingen in strategische steden. Ze combineren zo hun expertise in hotelmanagement met het kapitaal van investeerders, waardoor ze wereldwijd kunnen uitbreiden zonder zelf vastgoed te hoeven aankopen.
Wat is een franchisehotel?
Een franchisehotel is eigendom van én wordt geëxploiteerd door een lokale ondernemer of bedrijf, maar onder de vlag van een grote hotelketen. Je koopt als het ware het recht om de merknaam, systemen, standaarden en marketingkanalen van die keten te gebruiken, terwijl je zelf verantwoordelijk blijft voor het reilen en zeilen van het hotel.
Dit model is in de horeca bijzonder populair omdat het zelfstandige ondernemers de kans geeft om te profiteren van de kracht van een groot merk, zonder hun autonomie volledig op te geven. Het is vergelijkbaar met hoe McDonald’s of Starbucks werkt in de fastfoodwereld, maar dan op hotelniveau.
Hoe werkt het franchisecontract?
Bij een franchisehotel sluit de eigenaar een contract met de hotelketen, waarin wordt vastgelegd:
- dat het hotel moet opereren volgens de richtlijnen en standaarden van de keten;
- dat de ondernemer een eenmalige instapfee én periodieke franchisefees betaalt;
- dat gebruik mag worden gemaakt van reserveringssystemen, merkidentiteit, marketingcampagnes en training.
Maar in tegenstelling tot een managed hotel, ligt de dagelijkse leiding in handen van de franchisenemer. Die werft zelf personeel, bepaalt (binnen grenzen) de prijsstrategie en is verantwoordelijk voor het financiële resultaat.
Voorbeeld in de praktijk
Denk aan een Holiday Inn of een Mercure Hotel in een Nederlandse stad. Grote kans dat deze niet gerund wordt door IHG (de eigenaar van het Holiday Inn-merk) of Accor (eigenaar van Mercure), maar door een lokale hotelondernemer die een franchiseovereenkomst heeft afgesloten.
Dit model biedt flexibiliteit voor de ondernemer, gecombineerd met de zichtbaarheid van een internationale naam – een krachtige combinatie, mits goed uitgevoerd.
Wat is een hotel in eigen beheer?
Een hotel in eigen beheer betekent dat de eigenaar van het pand óók zelf verantwoordelijk is voor de exploitatie. Er is geen externe keten betrokken, geen franchiseconstructie en geen managementbedrijf dat het dagelijks bestuur overneemt. Alles – van personeelsbeleid en inkoop tot marketing en gastbeleving – wordt zelf geregeld.
Dit model komt veel voor bij kleinere hotels, familiebedrijven, boetiekhotels en ondernemers die bewust kiezen voor volledige autonomie. Het biedt de meeste vrijheid, maar brengt ook de meeste verantwoordelijkheid met zich mee.
Wat betekent dat in de praktijk?
De eigenaar bepaalt alles: het concept, de inrichting, de doelgroep, de prijsstrategie, het serviceniveau en zelfs het type koffie dat geserveerd wordt bij het ontbijt. Maar het betekent ook dat hij of zij volledig aansprakelijk is voor alle bedrijfsrisico’s, personeelskwesties en investeringen.
Het succes van het hotel hangt dus direct af van de visie en inzet van de eigenaar én het team. Dat vraagt om horecaervaring, zakelijk inzicht en een flinke dosis ondernemerschap.
Voorbeeld uit de praktijk
Denk aan een charmant boetiekhotel in een historische binnenstad, gerund door een echtpaar dat zelf ook in het hotel woont. Of een voormalig B&B dat is uitgegroeid tot een volwaardig hotel met 20 kamers. Deze ondernemers kiezen bewust voor eigen beheer omdat ze hun eigen verhaal willen vertellen en een unieke beleving willen bieden – los van de uniformiteit van ketens.
Hoewel ze geen gebruik kunnen maken van het wereldwijde marketingapparaat van een merk, kunnen ze wél bouwen aan een eigen identiteit en een trouwe gastenkring.
De belangrijkste verschillen op een rij
Nu we de drie modellen hebben uitgelegd – managed, franchise en eigen beheer – wordt het tijd om de verschillen overzichtelijk op een rij te zetten. Elk model kent zijn eigen dynamiek, verantwoordelijkheden en mate van onafhankelijkheid. Wat het beste past, hangt sterk af van je doelen als ondernemer of investeerder.
Vergelijkingstabel: wie doet wat?
| Kenmerk | Managed hotel | Franchisehotel | Eigen beheer |
|---|---|---|---|
| Eigendom | Externe investeerder | Lokale ondernemer | Lokale ondernemer |
| Exploitatie | Hotelketen | Ondernemer zelf | Ondernemer zelf |
| Merknaam & systemen | Van hotelketen | Gehuurd via franchisecontract | Eigen merk of geen merk |
| Personeelsbeheer | Door hotelketen | Door ondernemer | Door ondernemer |
| Financieel risico | Voor de eigenaar (deels gedeeld) | Volledig bij ondernemer | Volledig bij ondernemer |
| Voordelen | Kwaliteitsstandaarden, expertise | Naamsbekendheid, ondersteuning | Maximale vrijheid, unieke positionering |
| Nadelen | Minder invloed eigenaar | Minder autonomie, franchisefees | Geen merkondersteuning, alle risico’s zelf |
Wat merkt de gast hiervan?
Als gast merk je het verschil meestal niet direct – zeker niet bij de grotere ketens. Een Hilton voelt als een Hilton, of het nu managed of franchise is. Maar bij hotels in eigen beheer zie je vaak meer lokale charme, persoonlijke service en unieke keuzes die afwijken van standaardketens.
Wat betekent dit voor horecaprofessionals?
Werk je in de horeca, dan kan het verschil groot zijn. In een managed hotel werk je vaak onder een ketenstructuur met strakke richtlijnen, trainingen en doorgroeimogelijkheden. In een franchisehotel hangt veel af van de ondernemer zelf. En bij een hotel in eigen beheer is er vaak meer ruimte voor creativiteit, maar ook minder structuur.
Wanneer kies je voor welk model?
De keuze tussen een managed hotel, een franchiseconstructie of volledig eigen beheer is niet zomaar een kwestie van voorkeur. Het hangt sterk af van wie je bent als ondernemer, welke middelen je hebt, hoeveel risico je wilt dragen en welke rol je zelf wilt spelen in het dagelijkse reilen en zeilen van het hotel.
Je bent investeerder zonder horeca-ervaring
Voor investeerders die vooral vastgoedgericht zijn en geen directe ervaring hebben met het runnen van een hotel, is het managed model vaak de logische keuze. Je investeert in het gebouw en laat de hotelketen alles operationeel regelen. Je profiteert van het merk en de exploitatie-expertise zonder je te hoeven bemoeien met het personeelsbeleid of de operationele gang van zaken.
Praktijkvoorbeeld: Een vastgoedfonds laat een nieuw hotel bouwen in een groeigebied en sluit een managementcontract af met Radisson. Het fonds ontvangt huur of een deel van de operationele winst, terwijl Radisson het hotel runt volgens hun standaard.
Je bent een ervaren ondernemer met operationele ambities
Ben je een ondernemer met kennis van hospitality, en wil je zelf aan het roer staan maar profiteren van de kracht van een merk? Dan is een franchisehotel een interessante optie. Je behoudt de controle over je bedrijf, maar hebt toegang tot systemen, ondersteuning en internationale zichtbaarheid.
Praktijkvoorbeeld: Een horecagezin opent een Holiday Inn Express in een middelgrote stad. Ze voeren het hotel zelf aan, maar profiteren van het reserveringssysteem en de marketing van IHG.
Je bent een zelfstandige horecaondernemer met een duidelijke visie
Wil je iets volledig eigens neerzetten, zonder gebonden te zijn aan merkstandaarden of externe controle? Dan past eigen beheer het best bij jouw profiel. Je kunt creatief zijn, lokaal ondernemen en je onderscheiden in de markt. Maar je moet ook alles zelf regelen: van boekhouding tot personeelsbeleid.
Praktijkvoorbeeld: Een stel opent een boetiekhotel in een oud schoolgebouw. Ze bouwen langzaam aan een sterke reputatie via mond-tot-mondreclame, sociale media en lokale samenwerkingen.
Andere factoren die meespelen:
- Financiële draagkracht – Heb je kapitaal voor een merkentree en marketing of moet je klein beginnen?
- Risicobereidheid – Kun je omgaan met onzekerheid of wil je liever ondersteuning?
- Schaalambitie – Wil je één hotel runnen of bouwen aan een keten?
- Locatie – In toeristische hotspots loont merkbekendheid vaak meer dan op nichelocaties.
Ken het model, kies bewust
Of je nu hotelier in spé bent, vastgoedinvesteerder, of horecaondernemer met uitbreidingsplannen: het is cruciaal om het verschil te begrijpen tussen een managed hotel, een franchisehotel en een hotel in eigen beheer. Elk model heeft zijn eigen dynamiek, met specifieke voor- en nadelen die grote impact hebben op je rol, je verantwoordelijkheden én je succes.
Wij merken in de praktijk dat ondernemers soms instappen zonder goed inzicht in wat een contract of constructie inhoudt – met frustraties of financiële tegenvallers tot gevolg. Door je bewust te verdiepen in de structuur die bij jouw ambities en mogelijkheden past, vergroot je de kans op een duurzaam en winstgevend hotelbedrijf.
Of je nu kiest voor de stabiliteit van een managementconstructie, de herkenbaarheid van een franchise, of de creatieve vrijheid van een zelfstandig concept: weet waar je aan begint, en bouw gericht aan je horecadroom.
Overweeg je zelf een hotel te starten of over te nemen? Laat je goed adviseren, en praat ook eens met collega-ondernemers die al actief zijn in de verschillende modellen. Hun praktijkervaring is goud waard.
